編者按：“新零售”、“黑科技”、“無人店”、“場(chǎng)景革命”......2018年商業(yè)地產(chǎn)繼續(xù)在爆發(fā)中奔走，同時(shí)，隨著實(shí)體商業(yè)更加數(shù)據(jù)化和內(nèi)容化，生活方式能夠覆蓋商業(yè)的全維度空間，不但可以對(duì)傳統(tǒng)品牌、空間、文化賦予新的消費(fèi)內(nèi)涵，還可以創(chuàng)造新的消費(fèi)生命。

在此大背景下，四川商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)向幾何？贏商網(wǎng)全新視角，推出《四川商業(yè)地產(chǎn)·人物志》系列報(bào)道。遇見大咖，對(duì)話四川商業(yè)地產(chǎn)，聽，他們?cè)趺凑f？

　　系列品牌組合、購物體驗(yàn)、硬件配套、軟件營(yíng)銷等的提檔升級(jí)……在百貨業(yè)態(tài)整體發(fā)展式微的當(dāng)下，主營(yíng)業(yè)務(wù)為百貨的茂業(yè)國(guó)際的整體表現(xiàn)卻是可圈可點(diǎn)。著眼成都茂業(yè)天地項(xiàng)目，2018年上半年商品聯(lián)營(yíng)部分同比增長(zhǎng)率約為27.8%，加入今年新引進(jìn)的配套項(xiàng)目整體增長(zhǎng)率約為38%，計(jì)劃全年商品聯(lián)營(yíng)部分增長(zhǎng)達(dá)到35%......　

　　在商業(yè)地產(chǎn)圈風(fēng)云變幻的當(dāng)下，不斷購物中心化的茂業(yè)天地總體發(fā)展思路/策略是什么？運(yùn)營(yíng)理念及風(fēng)格是什么？就行業(yè)來講，2018年上半年四川商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)鍵詞是什么？接下來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的機(jī)會(huì)點(diǎn)在哪里？有怎樣的展望？近日，贏商網(wǎng)采訪茂業(yè)天地項(xiàng)目總經(jīng)理裴適，聽他分享對(duì)于行業(yè)以及企業(yè)發(fā)展的真知灼見。

茂業(yè)天地項(xiàng)目總經(jīng)理裴適　　

　　“三步曲”奏響成都商業(yè)發(fā)展歷程　

　　談及對(duì)成都商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的看法，裴適表示成都近幾年商業(yè)的發(fā)展可分為三個(gè)階段。因?yàn)橹袊?guó)零售商業(yè)版圖從東至西的發(fā)展軌跡決定了四川商業(yè)變革升級(jí)起步較晚，就成都來講，自13年太古里、ifs的進(jìn)駐徹底打破了成都商業(yè)發(fā)展較為傳統(tǒng)的狀態(tài)，之后便迎來了成都商業(yè)地產(chǎn)的第一次變革。變革第一部分：購物中心開始起步，體驗(yàn)業(yè)態(tài)、綜合性擴(kuò)容轉(zhuǎn)型成為主流；第二部分：傳統(tǒng)百貨受到競(jìng)爭(zhēng)上的多維度壓力，商業(yè)板塊、體驗(yàn)板塊、營(yíng)銷理念都受到強(qiáng)烈的打擊，原先最核心的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)越發(fā)乏力。這便是成都商業(yè)地產(chǎn)從13年至16年的第一次優(yōu)勝劣汰的篩選過程?！?

　　17年下半年到18年上半年進(jìn)入下一個(gè)階段。一方面，百貨在競(jìng)爭(zhēng)求生過程中的自我變革再綻放：豐富業(yè)態(tài)，商品聚合，變化向伸。另一方面對(duì)于購物中心來講，受中國(guó)房地產(chǎn)影響，大家以求利與逐利為目標(biāo)，配合住宅地產(chǎn)完善相關(guān)配套，在此背景下造成很多項(xiàng)目的高復(fù)制性，同質(zhì)化惡性競(jìng)爭(zhēng)加劇，由此進(jìn)入購物中心洗牌和競(jìng)爭(zhēng)淘汰的元年?！　?

　　第三階段，進(jìn)入到購物中心與百貨相交相融的時(shí)代。未來商業(yè)將會(huì)變成兩種商業(yè)模型的1+1融合，商品板塊更趨向于百貨分類聚合化，最高限度的滿足顧客對(duì)商品豐富度的需求讓顧客能在最短的時(shí)間高效選擇出自己喜歡的商品，節(jié)約目標(biāo)性購買顧客的時(shí)間提升顧客效率降低顧客成本，讓顧客節(jié)省下來的時(shí)間更多用于體驗(yàn)和娛樂版塊最大限度提升顧客內(nèi)心的愉悅感和體驗(yàn)感。體驗(yàn)業(yè)態(tài)板塊則像購物中心一樣更高效的組合配套商家最大限度滿足顧客連貫性消費(fèi)體驗(yàn)和一站式生活體驗(yàn)的需求行為。未來百貨與購物中心差距會(huì)越來越小，對(duì)消費(fèi)者而言，未來無論進(jìn)入哪一個(gè)購物中心都更容易買到自己所需要的商品同時(shí)獲得自身娛樂體驗(yàn)?！　?

　　內(nèi)外兼修提檔升級(jí) 成都茂業(yè)天地的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)階之路　　

　　聊到成都茂業(yè)天地這個(gè)項(xiàng)目，裴適表示感觸頗深，呷一口茶，娓娓道來。項(xiàng)目從看不到年輕消費(fèi)者、沒有配套餐飲娛樂、折扣牌漫天飛，物業(yè)動(dòng)線陳舊混亂，到今日全新的茂業(yè)天地。整改解決了幾大核心問題：

　　1.物業(yè)結(jié)構(gòu)問題。將分離的老物業(yè)夾層全部打掉，與新樓體做成了一個(gè)平面拼接，使得整個(gè)賣場(chǎng)主動(dòng)線更清晰，形成一個(gè)整體。

　　2.天花內(nèi)部的消防、機(jī)電、空調(diào)全部更換。提升顧客體驗(yàn)度，為引入更多的體驗(yàn)式業(yè)態(tài)及優(yōu)質(zhì)品牌做準(zhǔn)備，如即將引入的博納影院；超級(jí)物種西南旗艦店的開業(yè)；帶恒溫泳池的古德菲力；成都室內(nèi)最大的卡通尼兒童樂園，為消費(fèi)者展現(xiàn)了茂業(yè)天地全新的商業(yè)態(tài)度。

　　3.解決了年輕人不來店的問題。

　　4.解決了小朋友不來店的問題。

　　5.解決了營(yíng)銷傳統(tǒng)老舊的問題。

　　擯棄一折到底的狀態(tài)，加入了場(chǎng)景化營(yíng)銷，為消費(fèi)者帶來更好的體驗(yàn)感。同時(shí)場(chǎng)內(nèi)營(yíng)銷賦予真營(yíng)銷，不做噱頭，真正的給消費(fèi)者帶來優(yōu)惠?！　?

　　“如果還是把我們歸于傳統(tǒng)百貨來說，截止今天，茂業(yè)天地上半年商品聯(lián)營(yíng)部分同比增長(zhǎng)率約為27.8%，加入今年新引進(jìn)的配套項(xiàng)目，整體增長(zhǎng)率約為38%。計(jì)劃全年商品聯(lián)營(yíng)部分增長(zhǎng)達(dá)到35%，含有整個(gè)配套板塊的合力增長(zhǎng)希望今年鹽市口店朝10個(gè)億邁進(jìn)。”裴適表示?！　?/p>

　　不做模板化復(fù)制粘貼 用心研究顧客需求

　　聊到與行業(yè)之間的緣分，裴適回憶道：“我是茂業(yè)10屆管培生，從超市到女裝到化妝品到珠寶到男裝、運(yùn)動(dòng)休閑、鞋品，當(dāng)時(shí)的百貨品類鏈條基本上都經(jīng)歷過，和多數(shù)招商板塊出身的的管理層不太一樣，我是營(yíng)運(yùn)板塊出來的，比較擅長(zhǎng)解讀商品，創(chuàng)新營(yíng)銷、數(shù)據(jù)處理及會(huì)員系統(tǒng)。做項(xiàng)目不拘泥于傳統(tǒng)觀念評(píng)判的標(biāo)準(zhǔn)模板，更多傾向于顧客的需求和感受，也因?yàn)槲以?jīng)做過一段時(shí)間的互聯(lián)網(wǎng)，更喜歡借助互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行零售線上線下的結(jié)合，更愿意研究客人的需求。”　　

　　面對(duì)鹽市口茂業(yè)天地項(xiàng)目，裴適坦言：“說實(shí)話我個(gè)人做鹽市口這個(gè)項(xiàng)目難度很高，在全國(guó)的商業(yè)體里面可參照和復(fù)制的項(xiàng)目極少，基本上沒有。所有的流程都是團(tuán)隊(duì)邊學(xué)邊做摸索出來的，好在有集團(tuán)公司及成都市場(chǎng)對(duì)我們的信任，整個(gè)項(xiàng)目拿到公司和市場(chǎng)接近3個(gè)億的投資，在團(tuán)隊(duì)人數(shù)較少的情況下，還算順利的完成了項(xiàng)目的轉(zhuǎn)型。”　

　　以下為贏商網(wǎng)部分采訪實(shí)錄：

　　贏商網(wǎng)：裴總好，我們先來談一談目前成都商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀？

　　裴適：與其他城市不同，成都商業(yè)很有趣。中國(guó)版圖從東至西的發(fā)展軌跡決定了四川商業(yè)升級(jí)變革較晚，13年太古里、ifs的進(jìn)駐徹底打破了成都商業(yè)發(fā)展較為傳統(tǒng)的狀態(tài)，同時(shí)成都地區(qū)極大的包容性和開放新及旺盛的消費(fèi)力使得太古里、ifs一經(jīng)進(jìn)駐便大獲成功。之后便迎來了成都商業(yè)地產(chǎn)的第一次變革。變革第一部分：購物中心開始起步，體驗(yàn)業(yè)態(tài)、綜合性擴(kuò)容轉(zhuǎn)型成為主流；第二部分：傳統(tǒng)零售百貨受到競(jìng)爭(zhēng)上的多維壓強(qiáng)，商業(yè)板塊、體驗(yàn)板塊、營(yíng)銷理念受到強(qiáng)烈的打擊，原先最核心的價(jià)格優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)顯得特別吃力。例如目前鹽市口商圈傳統(tǒng)老百貨只剩茂業(yè)天地和新世界。這便是成都商業(yè)地產(chǎn)從13年至16年的第一次優(yōu)勝劣汰的篩選過程?！?

　　17年下半年到18年上半年進(jìn)入下一個(gè)階段。一方面，百貨在競(jìng)爭(zhēng)求生過程中的自我變革再綻放：彌補(bǔ)缺失，商品聚合，變化向伸。另一方面對(duì)于購物中心來講，受中國(guó)房地產(chǎn)影響，大家以求力與逐力為目標(biāo)，配合住宅地產(chǎn)完善相關(guān)配套，在此背景下造成很多項(xiàng)目的復(fù)制粘貼性，同質(zhì)化惡性競(jìng)爭(zhēng)加劇，由此進(jìn)入購物中心洗牌和競(jìng)爭(zhēng)的元年。　

　　第三階段，在我個(gè)人看來，便是進(jìn)入到購物中心與百貨相交相融的時(shí)代。目前做商業(yè)最核心的問題是如何提高消費(fèi)者效能和效率。未來商業(yè)將會(huì)變成1+1融合，商品板塊像百貨一樣更高效的組合商品，體驗(yàn)板塊則像購物中心一樣更高效的組合配套和連貫性消費(fèi)體驗(yàn)行為。未來百貨與購物中心差距會(huì)越來越小，對(duì)消費(fèi)者而言，未來無論進(jìn)入哪一個(gè)購物中心都更容易買到自己所需要的商品?！　?

　　贏商網(wǎng)：那么這種現(xiàn)狀下的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)和風(fēng)險(xiǎn)分別是什么？

　　裴適：優(yōu)勢(shì)的話，成都會(huì)維持現(xiàn)有甚至更高的生命狀態(tài)及生命活性。成都是一個(gè)連續(xù)性人口進(jìn)流入城市，老齡化人口不斷增加，上面有注入，下面有沉淀。當(dāng)一個(gè)城市人口數(shù)量有絕對(duì)增長(zhǎng)的時(shí)候，商業(yè)便可吃人口紅利以增加銷售額，所以說基本面一定是好的?！　?

　　但同時(shí)，也正是基于人口紅利，未來所有商業(yè)項(xiàng)目都是更多的趨同于年輕化而做項(xiàng)目定位，以得到相應(yīng)話題性的認(rèn)可，由年輕人作為logo，帶來強(qiáng)大的傳播性、話題性及綜合性引流，推進(jìn)家庭型綜合型消費(fèi)力度。個(gè)人認(rèn)為定位更綜合更親民更趨同于周邊客群實(shí)際消費(fèi)需求的購物中心成活率相對(duì)高一點(diǎn)?！　?

　　我大體表述的是其中一部分現(xiàn)象，當(dāng)然不乏一些城市級(jí)綜合項(xiàng)目，可能會(huì)有另外一種發(fā)展方向?！　?

　　贏商網(wǎng)：用幾個(gè)關(guān)鍵詞來總結(jié)一下2018年上半年的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)？

　　裴適：

　　新生。這個(gè)詞比較有代表性。

　　1.商業(yè)模型的新生。

　　2.商業(yè)環(huán)境從之前的低谷向新的發(fā)展方向的新生。

　　3.商業(yè)項(xiàng)目的新生。

　　競(jìng)爭(zhēng)。

　　一直存在，18年上半年愈演愈烈，且打法更加多元化，不再僅僅是簡(jiǎn)單的拼體量、商品類型、區(qū)位因素。更多需要先通過前期數(shù)據(jù)判斷，定位精準(zhǔn)客群。競(jìng)爭(zhēng)段位更高，更加精準(zhǔn)化?！　?

　　贏商網(wǎng)：2018年企業(yè)總體發(fā)展思路/策略是什么？上半年取得了怎樣的成績(jī)？接下來希望達(dá)成怎樣的目標(biāo)？

　　裴適：先來整體介紹一下茂業(yè)天地這個(gè)項(xiàng)目吧。我2016年8月來到這個(gè)項(xiàng)目，整個(gè)賣場(chǎng)沒有一個(gè)年輕人，到處是折扣牌，無配套餐飲，幾乎沒有兒童與年輕板塊。

　　2016到2017年解決了幾個(gè)核心問題。

　　1.物業(yè)結(jié)構(gòu)問題。將分離的老物業(yè)夾層全部打掉，與新樓體做成了一個(gè)平面拼接，做成了一個(gè)平行建筑體，使得整個(gè)賣場(chǎng)主動(dòng)線更清晰，形成一個(gè)整體。

　　2.天花內(nèi)部的消防、機(jī)電、空調(diào)全部更換。提升了顧客整體的體驗(yàn)度。解決了未來可能性的問題，為引入更多的體驗(yàn)式業(yè)態(tài)及優(yōu)質(zhì)品牌做準(zhǔn)備，如即將引入的博納影院；超級(jí)物種西南旗艦九工坊店的開業(yè)；帶恒溫泳池的古德菲力；成都室內(nèi)最大的兒童樂園，為消費(fèi)者展現(xiàn)了茂業(yè)天地的態(tài)度。

　　3.解決了年輕人問題。

　　4.解決了小朋友問題

　　5.解決了營(yíng)銷問題

　　擯棄一折到底的狀態(tài)，加入了場(chǎng)景化營(yíng)銷，為消費(fèi)者帶來更好的體驗(yàn)感。同時(shí)場(chǎng)內(nèi)營(yíng)銷賦予真營(yíng)銷，不做噱頭，真正的給消費(fèi)者帶來優(yōu)惠。　　

　　如果還是把我們歸于傳統(tǒng)百貨來說，截止今天，茂業(yè)天地上半年商品聯(lián)營(yíng)部分同比增長(zhǎng)率約為27.8%，加入今年新引進(jìn)的配套項(xiàng)目，整體增長(zhǎng)率約為38%。計(jì)劃全年商品聯(lián)營(yíng)部分增長(zhǎng)達(dá)到35%，含有整個(gè)配套板塊的合力增長(zhǎng)希望今年鹽市口店朝10個(gè)億邁進(jìn)?！　?

　　贏商網(wǎng)：企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)大潮中扮演怎樣的使命？為實(shí)現(xiàn)這一使命有付出哪些鮮為人知的代價(jià)。

　　裴適：春鹽商圈是成都最老的商業(yè)圈，春熙路東移之后依然呈現(xiàn)欣欣向榮的狀態(tài)，然而鹽市口商圈卻逐漸沒落，百貨關(guān)店的消息接踵而至，這個(gè)過程中茂業(yè)天地在很大意義上承載著穩(wěn)定鹽市口老商圈商圈地位的重任，很多人說你們要扛起鹽市口商圈的大旗，說實(shí)話這個(gè)很難。商圈體量上的巨大損耗，鹽市口老商圈由原先三十幾萬方的商業(yè)體量，到今天為止只剩15萬方，已無法形成一個(gè)主力商圈，鹽市口商圈也由此逐漸邊緣化。在這個(gè)過程中，更多的是要認(rèn)清自身的情況，鹽市口商業(yè)邊緣化之后，把握不變因素：第一作為政治中心的城市名片沒有變；第二天府廣場(chǎng)所承載的游客吸引力沒有變，再一個(gè)，近年寫字樓群入住率的增長(zhǎng)保障了穩(wěn)定的日?？土?。以這些方面為切入口，穩(wěn)定項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效果?！　?

　　贏商網(wǎng)：那么茂業(yè)天地的運(yùn)營(yíng)理念及風(fēng)格是什么呢?

　　裴適：對(duì)鹽市口店推行的理念和風(fēng)格是：每三個(gè)月來一次茂業(yè)天地都會(huì)有新的轉(zhuǎn)變。對(duì)于我們來講，我更愿意去接觸年輕人，了解年輕人，比如我們把不同年齡段的人的不同消費(fèi)習(xí)慣與消費(fèi)行為分成了非常細(xì)致的幾個(gè)變化區(qū)間，在隨著年齡增長(zhǎng)的過程當(dāng)中，他們消費(fèi)行為與思維是有連貫性的。那么這時(shí)候需要思考的就是，他們逛的賣場(chǎng)你愿不愿意逛，他們的消費(fèi)體驗(yàn)的方式你是否接受，是否愿意真心的融入他們的圈子，站在他們的角度去思考問題。這期間我參加了很多年輕人的小社團(tuán)，在這個(gè)過程中去體驗(yàn)他們本身對(duì)于自我的釋放，同時(shí)也愿意坐下來與賣場(chǎng)的老太太溝通，聽取他們的意見。當(dāng)靜心坐下來與顧客面對(duì)面交流，且長(zhǎng)期不間斷的交流，便會(huì)明白項(xiàng)目應(yīng)該如何做。　　

　　贏商網(wǎng)：接下來講講您與商業(yè)地產(chǎn)的緣分吧。

　　裴適：這個(gè)嘛~大學(xué)畢業(yè)后應(yīng)屆畢業(yè)生就業(yè)競(jìng)爭(zhēng)大，那時(shí)候茂業(yè)招人，工資較高且包吃住，就來了。我是茂業(yè)10屆管培生，從超市到女裝到化妝品到珠寶到男裝、運(yùn)動(dòng)休閑、鞋品，當(dāng)時(shí)的百貨鏈基本上都經(jīng)歷過，和多數(shù)招商板塊出身的的管理層不太一樣，我是營(yíng)運(yùn)板塊出來的，比較擅長(zhǎng)營(yíng)銷、數(shù)據(jù)處理及會(huì)員系統(tǒng)。做項(xiàng)目不拘泥于傳統(tǒng)的模板，更多傾向于顧客的感受，也因?yàn)槲以?jīng)做過一階段互聯(lián)網(wǎng)，更樂于借助互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行零售線上線下的相結(jié)合，更愿意研究客人的需求。說實(shí)話我個(gè)人做鹽市口這個(gè)項(xiàng)目難度很高，在全國(guó)的商業(yè)體里面可參照和復(fù)制的項(xiàng)目極少，基本上沒有。所有的流程都是團(tuán)隊(duì)邊學(xué)邊做摸索出來的，好在有公司及成都市場(chǎng)對(duì)我們的信任，整個(gè)項(xiàng)目拿到公司和市場(chǎng)3個(gè)億的投資，在團(tuán)隊(duì)人數(shù)較少的情況下，還算滿意的完成了項(xiàng)目的轉(zhuǎn)型。